안녕하세요~
부동산전문 이아람세무사입니다.
주택의 보유기간 재계산의 개정내용에 따라 장기보유특별공제에 대한 문의가 많이 들어오고 있습니다.
그래서 오늘은 장기보유특별공제에 대한 내용을 간략하게 정리하도록 하겠습니다.
ㅁ 장기보유특별공제
장기보유특별공제란 보유기간이 3년 이상인 토지와 건물에 대하여 양도차익에 보유연수에 따른 공제율을 곱한 금액을 양도차익에서 공제해주는 제도를 말합니다.
구분 | 공제율 | 한도 | |
일반적인 경우[표1] | 보유기간 X 2% | 30% (보유기간 15년) | |
고가주택 1세대 1주택[표2] | 2021.01.01. 이후 양도 | 보유기간 X 4% 거주기간 X 4% | 80% (보유기간·거주기간 10년) |
ㅁ 2021년 이후에 양도하는 고가주택 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율
공제율 = 보유기간 X 4% + 거주기간 X 4%
보유기간 | 3~4년 | 4~5년 | 5~6년 | 6~7년 | 7~8년 | 8~9년 | 9~10년 | 10~년 | |
1주택 | 보유 | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
거주 | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% | |
합계 | 24% | 32% | 40% | 48% | 56% | 64% | 72% | 80% |
주의할 점은 보유기간 및 거주기간에 따라 차등 적용되는 4%의 장기보유특별공제율은 거주기간이 2년 이상인 경우, 보유기간이 3년 이상인 경우에 한하여 적용됩니다. 거주요건을 충족하지 못하는 경우 일반적인 2%의 장기보유특별공제율이 적용됩니다.
ㅁ 관련법령
[소득세법 제95조] ② 장기보유특별공제액이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표1에 따른 보유기간별 공제율(2%)을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표2에 따른 보유기간별 공제율(4%)을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율(4%)을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. |
[소득세법시행령 제159조의4] 법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서“대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조·제155조의2·제156조의2·제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.
이 경우 해당 1주택이 제 155조 제3항에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단하다. |
ㅁ 4%[표2]의 장기보유특별공제율을 적용 받을 수 있는 경우
① 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 적용 대상자로서 양도가액이 9억 원을 초과하는 경우
② 양도일 현재 1세대 1주택자로서 비과세 요건을 충족하지 못한 경우
③ 양도일 현재 소득세법시행령 제155·제155조의2·제156조의2·제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우
ㅁ 2021.1.1. 현재 1세대 1주택인 자가 해당 주택을 양도하는 경우의 장기보유특별공제시 보유기간 기산일(재산-0675, 2020.12.29. ; 재산-0537, 2020.12.29.)
2주택을 보유한 1세대가 해당 2주택 중 1주택을 먼저 양도(증여)하여 2021.01.01. 현재 1주택을 보유한 경우로서 해당 1세대 1주택 보유 상태를 유지하다 그 주택을 양도하는 경우, 소세령154조⑤ 1세대 1주택 비과세 보유기간 및 소세령159조의3 1세대 1주택 장기보유특별공제의 보유기간에 따른 보유기간은 양도하는 당해 주택의 취득일부터 기산하는 것이다.
ㅁ 기존주택에서는 2년 이상 거주했으나 신축주택에서는 2년 이상 거주하지 않은 경우(재산-0386, 2020.11.23.)
재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공 및 청산금을 납부하고 관리처분계획 등에 따라 취득한 1세대 1주택에 해당하는 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서 기존주택에서는 2년 이상 거주했으나 신축주택에서는 2년 이상 거주하지 않은 경우에는 청산금 납부분 양도차익에 대해 소세령제95조② [표2]에 따른 보유기간별 공제율을 적용하지 아니하는 것이다.
감사합니다^^